Otázka: Prevod nehnuteľnosti bez vedomia spoluvlastníka

Dobrý deň, som spoluvlastníkom nehnuteľnosti, ktorú vlastním spoločne so sestrou. Rozhodla sa previesť svoj podiel na nehnuteľnosti bez môjho vedomia. Mala na to právo? Ako by som mal postupovať? Ďakujem.

Odpoveď: Prevod nehnuteľnosti bez vedomia spoluvlastníka

Dobrý deň, 

v takomto prípade ste mali jednoznačne predkupné právo podľa §  140 OZ. V nasledujúcom rozhodnutí nájdete vcelku dobre vysvetlený postup. Môžem Vám ale s určitosťou povedať, že sa môžete svojho práva domáhať žalobou na relatívnu neplatnosť zmluvy, ktorou Vaša sestra previedla svoj podiel.

Rozsudok KS v Banskej Bystrici sp. zn. 14Co/47/2006

Vlastniť majetok je ústavou zaručené právo. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu (čl. 20 ústavy, čl. 11 ods. 1 Listiny základných práv a slobôd, ústavný zákon č. 23/1991 Zb., § 124 OZ). Pri podielovom spoluvlastníctve podiel vyjadruje mieru účasti spoluvlastníka na spoločnej veci. So svojím spoluvlastníckym podielom môže každý spoluvlastník nakladať slobodne ako vlastník so svojou vecou. Právo spoluvlastníka nakladať s predmetom spoluvlastníctva v prípade prevodov, či už odplatných alebo bez odplatných, je obmedzené ustanovením § 140 OZ. Podľa tohto zákonného ustanovenia zmluvný voľnosť spoluvlastníka je obmedzená v tom, že svoj spoluvlastnícky podiel môže bez ďalšieho previesť iba na blízke osoby uvedené v ustanovení § 116 OZ. Ak však spoluvlastník mieni svoj podiel previesť na iné než blízke osoby, prípadne aj na jedného zo spoluvlastníkov, svoj podiel musí najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Toto zákonné predkupné právo má povahu vecného práva. V prípade, ak povinný spoluvlastník nerešpektoval zákonné predkupné právo a svoj podiel previedol na inú než blízku osobu bez toho, aby ho predtým ponúkol ostatným spoluvlastníkom, právny úkon, na základe ktorého došlo k prevodu spoluvlastníckeho podielu, je neplatný, ale len v prípade, ak sa oprávnení spoluvlastníci jeho neplatnosti dovolajú (§ 40a OZ). Keďže ustanovenia Občianskeho zákonníka o spoluvlastníctve  neobsahujú podrobnejšiu úpravu práv a povinností zo zákonného predkupného právneho vzťahu, za použitia analógie legis (§ 853 OZ) sa tento právny vzťah spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú vzťahy obsahom a účelom mu najbližšie. Za takéto ustanovenia treba považovať ustanovenia o zmluvnom predkupnom práve ako o vedľajšom dojednaní pri kúpnej zmluve upravené v § 602 a nasl. OZ podľa poslednej vety § 605 OZ, pre formu ponuky na predaj oprávnenej osobe platí, že ak ide o nehnuteľnosť, musí byť dodržaná písomná forma. Ponuka musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých má byť kúpna zmluvy uzavretá. Predkupné právo sa realizuje len raz, a to v prekluzívnej lehote, ktorá je pri nehnuteľnostiach dva mesiace.

Oprávnený spoluvlastník z predkupného práva pri porušení povinnosti zo strany povinného spoluvlastníka v prípade, ak sa rozhodne domáhať ochrany svojich práv vyslovením relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu, pričom žaloba musí smerovať voči účastníkom prevodnej zmluvy ako pasívne legitimovaným osobám, ju musí podať najneskôr do uplynutia trojročnej všeobecnej premlčacej doby, ktorá začína plynúť od uzavretia zmluvy o prevode podielu medzi povinným spoluvlastníkom a nadobúdateľom podielu (§ 100 ods. 2 a § 101 OZ).