Máte
otázku?

Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo,

Otázka: Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti

Dobrý deň. Som jedným zo spoluvlastníkov v podielovom spoluvlastníctve. Jeden spoluvlastník vlastní podiel 4/7 na nehnuteľnosti a preto prakticky o spoločnej veci rozhoduje sám. Voči jeho rozhodnutiam máme s ostatnými spoluvlastníkmi časom výhrady, ale doteraz sme sa vždy podriadili. Najnovšie sa nám vyhráža drahým súdom. Môže nás tento spoluvlastník žalovať kvôli rozhodnutiam, ktorým sme sa nakoniec aj tak vždy podriadili?

Odpoveď: Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti

Dobrý deň. Ak väčšinový spoluvlastník platne rozhodol o otázke týkajúce sa hospodárenia so spoločnou vecou a toto rozhodnutie menšinový spoluvlastníci akceptovali, nie je možné, aby sa v tej istej veci obrátil na súd. Jeho návrh by v takomto prípade súd zamietol. Rozsudok NS ČR sp. zn. 22 Cdo 1812/2001:

 Pri rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou je určujúcim činiteľom veľkosť spoluvlastníckych podielov, tzv. majoritný princíp. Z ustanovenia § 139 ods. 2 OZ vyplýva, že ktorýkoľvek spoluvlastník môže podať návrh na súd len vtedy, ak nastane rovnosť hlasov alebo ak sa nedosiahne väčšina alebo dohoda. Prehlasovaní spoluvlastníci sa musia rozhodnutiu väčšiny podrobiť. Väčšinový spoluvlastník, pokiaľ právne relevantne rozhodol o spôsobe či rozsahu užívania spoločnej veci, nemá dôvod domáhať sa, aby takúto (už danú) úpravu urobil súd, a teda nie je aktívne legitimovaný na podanie žaloby o úpravu užívania spoločnej veci.

Trápi vás "Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti" a chcete pomôcť?

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



Podotázka: Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti (Občianske právo)

Dobrý deň! Mám spoluvlastnícky podiel jednu štvrtinu na dome s pozemkom po rodičoch. Môže mi druhý vlastník, ktorý vlastní zvyšné tri štvrtiny, zamedziť prístup do domu? Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti

(odpoveď odoslaná: 21.12.2023)

Dobrý deň,

o tom ako sa disponuje s nehnuteľnosťou (a to kto ju užíva) o tom rozhodujú spoluvlastníci hlasovaním. Ak máte menšinu, tak Vás väčšinový spoluvlastník môže prehlasovať a rozhodnúť, že on bude užívať nehnuteľnosť. 

Pokiaľ ide o vstup do domu, dôležité je ale posúdiť, či nehnuteľnosť netvorí bydlisko spoluvlastníka. Pretože ak áno, nemôžete do domu len tak vstúpiť. 

Neznamená to však, že Vaše práva nie sú žiadne. Ak by ste však už nechceli v podielovom spoluvlastníctve zotrvať, môžete sa dohodnúť na jeho zrušení a vyporiadaní. Ak to nie je možné mimosúdnou cestou, môžete o to žiadať cestou súdu. Súd by pri vyporiadaní postupoval v zmysle zákona, podľa ktorého platí, že primárne sa vec vyporiadava rozdelením, ak je to možné. Pozemky sú v zásade deliteľné, ale pokiaľ ide o dom, tu to tak byť nemusí. V takom prípade, ak by rozdelenie nebolo dobre možné, súd môže rozhodnúť o prikázaní veci jednému zo spoluvlastníkov za náhradu. Iba v prípade, ak by žiaden zo spoluvlastníkov nehnuteľnosť nechcel, súd nariadi jej predaj a výťažok z predaja rozdelí medzi podielových spoluvlastníkov. 

Ak Vás spoluvlastník vylúči z užívania, musí Vám platiť náhradu za užívanie Vášho podielu a to vo výške bežného nájomného (za Váš podiel).


4,9 (4 969)
Všetky recenzie

Podotázka: Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, prosím o odpoveď. Väčšinový spoluvlastník si myslí, že nehnuteľnosť, ktorá zahŕňa dom, záhradu a zastavanú plochu, patrí celá jemu a zamietol nám prístup. Okrem toho sa o nehnuteľnosť nestará, a ako sa hovorí, čoskoro mu môže spadnúť na hlavu. Ešte je tu jeden spoluvlastník, ktorý sa neangažuje. My ostatní spoluvlastníci máme záujem len o zastavanú plochu a väčšiu časť záhrady. Aké riešenie by ste navrhli? Ďakujem.

Odpoveď: Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti

(odpoveď odoslaná: 12.11.2023)

Dobrý deň, na vami položenú otázku uvádzame, že ak ste podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti v určitom pomere k celku, potom najjednoduchším riešením by bolo osloviť priamo písomne ostatných spoluvlastníkov a predostrieť im návrh ako by ste chceli vyporiadať nehnuteľnosť /dom, pozemok, záhradu/ a ponúknuť aj konkrétnu cenu, ktorý ste ochotný zaplatiť za konkrétne nehnuteľnosti a ich výmery. Ak by došlo k súhlasu ostatných spoluvlastníkov, potom by ste nechali vypracovať geom. plán autorizovaným geodetom a na jeho podklade by bola spísaná dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, pričom práve geom. plán by bol podkladom pre jej vypracovanie.

Na vypracovanie zmluvy odporúčam kontaktovať advokáta, ktorý samozrejme spíše aj návrh na vklad do katastra nehnuteľností.


Podotázka: Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, sme piati súrodenci a naši rodičia žili v rodinnom dome, ktorý nadobudli spoločne. Ja som najmladšia zo súrodencov, otec zomrel, keď som bola ešte neplnoletá. Ostatní súrodenci, ktorí boli po smrti otca už plnoletí, po dohode s mamou prepísali čiastku po otcovi na ňu. Keďže som bola vtedy ešte neplnoletá, nemohla som tak urobiť a preto mi po otcovej smrti bola pridelená 1/6 z polovice, teda z podielu po otcovi. Súrodenci sa teraz dožadujú, aby som sa toho vzdala, aby sme všetci mali rovnaký podiel. Navrhla som, že po zaplatení výdavkov spojených s prepisom na mňa, budem ochotná to urobiť. Ale keďže som bola vtedy neplnoletá a nemohla som ovplyvniť situáciu, nechcem znášať náklady spojené s prepisom. Nesúhlasili. Chcem sa opýtať, aké poplatky sa platia v prípade dedičstva. Keďže oni mali väčší podiel, konkrétne 1/5 z celej sumy domu a ja som mala 1/6 z polovice sumy, som ochotná urobiť ústupok za podmienky, že nebudem mať žiadne výdavky. Ďakujem.

Odpoveď: Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti

(odpoveď odoslaná: 01.09.2023)

Dobrý deň, na vami položenú otázku uvádzame, že nevieme vám uviesť aké boli výdavky spojené s dedičským konaním po úmrtí vášho otca, lebo toto závisí od hodnoty rodinného domu, z ktorého sa vypočítava odmena notára.

Aj keď v čase úmrtia otca ste boli maloletá a nadobudli ste podiel na nehnuteľnosti, nie ste teraz povinná vašim súrodencom podiel na dome darovať a oni to od vás ani nemôžu žiadať resp. vás k tomu donútiť ani právnou cestou.

V otázke uvádzate, že ste ochotná "prepísať" svoj podiel na súrodencov, neuvádzate, či za odplatu alebo na základe darovacej zmluvy. Ohľadom darovanie vášho podielu súrodencom sme sa vyjadrili vyššie. Predpokladáme súčasne, že vy dom neužívate, ale vaši súrodenci prípadne len vaša mama.

Vo veci preto odporúčam kontaktovať advokáta za účelom vyporiadania podielového spoluvlastníctva, pričom na základe dohody by ste svoj podiel predali ostatným súrodencom v rovnakom pomere. Uvádzame súčasne, že je potrebné splniť aj ponuku predkupného práva pre všetkých súrodencom, ktorí sú spoluvlastníkmi domu. Hodnota podielu by sa stanovila na základe znaleckého posudku. Otázka znášania nákladov na vypracovanie dohody o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva, ako aj návrhu na vklad bude vecou dohody jej účastníkov.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.


Trápi vás "Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti" a chcete pomôcť?

Podotázka: Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, som vlastník 3/4 nehnuteľnosti a môj syn vlastní 1/4. Ak by som túto nehnuteľnosť chcel predať, musím mať synov súhlas?

Odpoveď: Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti

(odpoveď odoslaná: 08.06.2023)

Dobrý deň,
so svojím podielom o veľkosti 3/4 môžete disponovať ľubovoľne, avšak synov podiel predať nemôžete, nakoľko nieste vlastníkom predmetného podielu. Ak sa rozhodnete svoj podiel predať, tak je potrebné dať si pozor na predkupné právo, ktoré má Váš syn, a teda najprv ste povinná v zmysle zákona ponúknuť podiel na predaj jemu.


Podotázka: Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, väčšinový vlastník ma chce súdom vyvlastniť, pretože nechcem predať svoju časť pozemku. Je to možné?

Odpoveď: Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti

(odpoveď odoslaná: 04.06.2023)

Dobrý deň,
v takomto prípade zrejme nemáte na mysli vyvlastnenie, ale zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. V prípade, ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva, tak spoluvlastníctvo zruší a vyporiada súd, ktorý postupuje v zmysle ust. § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka: 

Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.   Ako prvé teda bude súd skúmať či je vec možné rozdeliť, a ak áno, tak by mal vec rozdeliť podľa výšky spoluvlastníckych podielov. Ak by nebolo vec dobre možné rozdeliť, tak spravidla je vec prisúdená jednému spoluvlastníkovi, ktorý je súčasne zaviazaný na vyplatenie hodnoty podielov ostatných spoluvlastníkov. 

V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál



Podotázka: Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti (Občianske právo)

Dobrý večer, chcel by som sa opýtať. Som vlastníkom a spoluvlastníkom pozemku, ktorý má rozlohu 455 m². Podľa kúpnej zmluvy vlastním 1/2, potom 1/28, a 4/13. Na tom istom pozemku je v liste vlastníctva zapísaná ešte jedna pani, ktorá vlastní 1/4. Ako zistím, ktoré časti tohto pozemku vlastním a prípadne, ako zistím komu patria tie ďalšie podiely, ak nie sú nikde zapísané? Veľmi pekne ďakujem za radu a taktiež za vysvetlenie.

Odpoveď: Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti

(odpoveď odoslaná: 24.08.2022)

Dobrý deň,
ak je pozemok v podielovom spoluvlastníctve, hoci by ste boli 9/10 vlastníkom pozemku, nie je možné určiť a stanoviť, ktorá časť pozemku patrí Vám kým nedôjde k reálnemu rozdeleniu nehnuteľnosti. Do tej doby z každého 1 cm2 Vám patrí 9/10 a druhému spoluvlastníkovi 1/10. Ak by ste chceli vyčleniť časť pozemku výlučne pre Vás, budete musieť sa s ostatnými spoluvlastníkmi dohodnúť na rozdelení parcely podľa výšky podielov.

Čo sa týka podielových spoluvlastníkov, tí musia byť všetci uvedení na liste vlastníctva. Ak sú na liste vlastníctva iba dve osoby, iba tieto dve osoby sú spoluvlastníkmi nehnuteľnosti.


Trápi vás "Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti" a chcete pomôcť?

Podotázka: Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, Vlastním pozemok, ktorý je 25 metrov široký a skladá sa z dvoch parciel. Prvú parcelu, širokú 14 metrov, vlastním celú. Druhá parcela je 11 metrov široká a má 844 štvorcových metrov. Z toho ja vlastním 700 štvorcových metrov a pozemkový fond disponuje 144m². Žiadosť na odkúpenie ich podielu som už dávno podal. Plánujem stavať bungalov na prvej, 14 metrov širokej parcele a rád by som mal dom až na hranici medzi oboma parcelami. Na stavebnom úrade mi bolo povedané, že potrebujem ich súhlas, či mi dovolia stavať až na hranicu, aj napriek tomu, že vlastním väčšinový podiel a podal som už žiadosť na odkúpenie ich podielu. Nerád by som čakal na ich vyjadrenie, pretože to môže trvať dlho a rád by som pokračoval v procese vybavovania stavebného povolenia. Vopred ďakujem za akékoľvek informácie.

Odpoveď: Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti

(odpoveď odoslaná: 22.03.2022)

Dobrý deň,
ak pozemok nie je vo Vašom výlučnom vlastníctve, tak stavebný úrad postupuje správne. Hoci ste väčšinový spoluvlastník, aj ten menšinový má právo sa vyjadriť k veci. Ideálne by bolo urgovať SPF, aby čo najskôr bol pozemok vysporiadaný. To sa dá bez problémov do 1-2 mesiacov vysporiadať a prepísať na Vás. Treba ich len urgovať. V opačnom prípade Vám hrozí, že stavebný úrad vôbec nevydá stavebné povolenie na výstavbu stavby tak ako chcete (na hranici pozemkov).


Podotázka: Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti (Občianske právo)

Pozemok s rozlohou 67 000 m2 je v podielovom vlastníctve približne 30 osôb, ktoré majú rôzne veľkosti podielov. Jeden zo spoluvlastníkov ponúkol svoj podiel pozemku s rozlohou 3 500 m2 na predaj všetkým ostatným. V zákonnej lehote si tri osoby uplatňujú svoje predkupné právo. Otázka znie, na akú časť pozemku (v m2) majú záujemcovia zákonný nárok na kúpu. Rovnako by sme radi vedeli, ako sa predávaný pozemok rozdelí, ak majú žiadatelia nasledovné podiely: osoba A má 30/450-tiny celku, osoba B má 12/450-tiny celku a osoba C má 2/450-tiny celku. Ďakujem za odpoveď. S pozdravom, Viera.

Odpoveď: Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti

(odpoveď odoslaná: 08.12.2018)

Dobrý deň, na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :

Vzhľadom na okolnosť, že sa jedná o nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve, podiel predávajúceho spoluvlastníka ďalším trom podielovým spoluvlastníkom sa zväčší v pomere podľa ich podielu na celej nehnuteľnosti nie  však v m 2, ale v podiele na celej nehnuteľnosti vyjadrenej v 450-tinách. 
 
V otázke síce uvádzate, že sa jedná o  3 500 m2, ale táto výmera musí byť na liste vlastníctva vyjadrená podielom v 450-tinách na celom pozemku, ktorého výmera je  67 000 m2 /= 450/450/.
Uvádzate len výmeru 3500 m2, nie však podiel tejto výmery na celom pozemku  67 000 m2 v časti na 450-tiny. 
Nevieme podľa čoho ste vychádzali pokiaľ sa jedná o rozlohu 3 500 m2, táto rozloha by mala predstavovať podiel  24/450  na celku /nevieme ako je tento podiel v 450-tinách vyjadrený na LV/.
Orientačne uvádzame, že podiely týchto 3 spoluvlastníkov sa zväčšia o  2386 m2 osoba A, o 955 m2 osoba B,  o 159 m2 osoba C = 3500 m2.

V zmluve je však potrebné uviesť podiely v 450-tinách k prevádzanému podielu.

Poznamenávame len, že pri podielové spoluvlastníctvo znamená, že na každom jednom cm2 je podiel spoluvlastníka v rozsahu jeho spoluvl. podielu v pomere k celku, teda osoba  A má podiel na každom jednom cm2  podiel 30/450. 

Poznamenávame, že v zmluve je treba uviesť presný rozsah prevodu v 450-tinách  na troch podielových spoluvlastníkov na prevádzanom podiele 3500 m2, ktorému zodpovedá určitá časť v 450tinách,  nakoľko pre nesprávny výpočet by kataster zmluve nezavkladoval. 

Odporúčame zmluvu dať vyhotoviť advokátovi.



V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (4.969)
Všetky recenzie
Chatbot
Dobrý deň,
volám sa Lexana a som virtuálna asistentka. Nižšie vyberte, s čím chcete pomôcť.