Máte
otázku?

Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlastníka


Online právna poradňa
Oblasť práva: Spoluvlastníctvo, Žilina

Otázka: Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlastníka

Dobrý deň, spolu s manželom vlastníme 1/4 pozemku v záhradkárskej osade (17,5 m²), kde okrem nás boli ešte dvaja podieloví vlastníci. Jeden pán, ktorý zomrel v Amerike, a je vedený na SPF (1/4) a druhý pán, ktorý vlastnil 2/4. Tento druhý pán svoju časť predal ďalšiemu pánovi, podľa KZ z dňa 10. 7. 2014. Nový vlastník nebol pôvodne podielnikom a v súčasnej dobe o ňom vieme, že za predaj žiada neadekvátnu sumu. O tomto prevode sme sa dozvedeli z portálu KaPOR. Keďže sme neboli vôbec oslovení, hoci sme mali predkupné právo, chcela by som sa opýtať, či je možné túto skutočnosť napadnúť na súde, pokiaľ nevyprší trojročná lehota. Ak je to možné, akou formou to treba urobiť a aký je ďalší postup, aby sme túto časť nadobudli? Na tomto nám veľmi záleží, nakoľko máme už 7 rokov skolaudovaný záhradný domček. Zaujímalo by ma tiež, aké sú približne súdne náklady. Ďakujem veľmi pekne za odpoveď.

Odpoveď: Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlastníka

Dobrý deň. 

Ako oprávnený spoluvlastník z predkupného práva máte pri porušení povinností zo strany zaviazaného spoluvlastníka na výber tieto možnosti:
a) domáhať sa vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníctva na tretiu osobu (§ 40a). Prípadná žaloba oprávnenej osoby v takomto prípade smeruje voči všetkým účastníkom prevodnej zmluvy. Treba ju podať najneskôr do uplynutia trojročnej premlčacej doby (§ 101), ktorá začína plynúť od uzavretia zmluvy o prevode podielu medzi zaviazanou osobou a nadobúdateľom podielu;
 
b) domáhať sa voči nadobúdateľovi (tretej osobe), aby mu predaný spoluvlastnícky podiel ponúkla na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých ich kúpil od zaviazanej osoby. Ak tak nadobúdateľ podielu neurobí dobrovoľne, oprávnený spoluvlastník má právo domáhať sa na súde vydania rozhodnutia, ktorým sa pri kúpnej zmluve nahradí prejav vôle nadobúdateľa (§ 161 ods. 3 OSP). Aj v tomto prípade to treba urobiť vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe (§ 101), ktorá začína plynúť od okamihu prevodného aktu medzi zaviazanou osobou a žaloba musí smerovať voči nadobúdateľovi ako pasívne legitimovanej osobe, a nie voči bývalému spoluvlastníkovi;

Pokiaľ ide o trovy konania, tak ich výška je stanovená na základe dohody s advokátom, avšak v súdnom konaní úspešnej strane bude priznaná náhrada trov právneho zastúpenia len vo výške ustanovenej vyhláškou, t.j. v danom prípade je odmena za 1 úkon (napr. prevzatie zastúpenia, podanie žaloby, účasť na pojednávaní, príprava vyjadrenia a pod.) cca 85 EUR bez DPH. 

Trápi vás "Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlastníka" a chcete pomôcť?

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



Podotázka: Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlastníka (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, ide o porušenie predkupného práva zo strany spoluvlastníka. Mama bola majiteľkou jednej polovice rodinného domu a druhá polovica patrí rovným dielom mne a mojim dvom súrodencem. Mama svoju časť domu predala bez nášho vedomia. Dozvedeli sme sa o tom z katastrálneho portálu. Ako je možné postupovať v takomto prípade? Za odpoveď vám vopred ďakujem. Klára

Odpoveď: Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlastníka

(odpoveď odoslaná: 09.07.2022)

Dobrý deň, v otázke uvádzate, že mama predala svoj podiel na nehnuteľnosti v podiele 1/2 k celku cudzej osobe a to bez toho, aby vám ponúkla na predaj svoj podiel.

Vo vami uvedenom prípade platí ust. §  140 Obč. zákonníka :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Z uvedeného zákonného ustanovenia vyplýva, že predkupné právo spoluvlastníka platí resp. sa uplatNuje iba v prípade, ak spoluvlastník chce svoj podiel predať cudzej osobe. Z otázky nie je zrejmé komu mama predala svoj podiel, či blízkej osobe /napr. vnukovi/, alebo cudzej osobe. Ak mama svoj podiel predala napr. vnnukovi, potom nebola povinná vás informovať o to, že svoj podiel predáva.

Ak mama svoj podiel predala celkom cudzej osobe bez toho, aby vám ponúkla podiel na predaj, máte možnosť žiadať od tejto osoby, teraz už podielového spoluvlastníka, aby svoj podiel na dome vám predal za rovnakých podmienok, ako ho od nadobudolv súlade s ust. §  603 Obč. zákonníka.

Ak vaša výzva zostane bez povšimnutia, môžete podať návrh na súd v zmysle ust. § 40a/ Obč. zákonníka , alebo sa dovolať neplatnosti tohto úkonu na súde, v ktorom prípade budete musieť žalovať nového podiel. spoluvlastníka, ako aj pôvodnú spoluvlastníčku - vašu mamu.

Pozor na premlčaciu dobu, ktorá v zmysle ust. §  101 Obč. zákonníka je 3 roky a plynie od vkladu nehnuteľnsoti do katastra na nvého spoluvlastníka.

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta.

 


4,9 (4 969)
Všetky recenzie

Podotázka: Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlastníka (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, chcem Vás poprosiť o radu. Môj otec má zámer darovať mi pozemky, na ktorých vlastní časť vo výmere 3/30. V roku 2012 bratranec môjho otca, ktorý bol spoluvlastníkom týchto pozemkov, predal svoje podiely otcovi bez toho, aby mu ponúkol predkupné právo. Druhý spoluvlastník už zomrel a predávajúci bratranec môjho otca tiež zomrel pred pár rokmi. Kupujúci, ktorý je teraz vlastníkom bývalých podielov bratranca, s nami nemá žiadne rodinné väzby. Trhročná doba na podanie žaloby o porušenie predkupného práva je dávno premlčaná. Má môj otec nejakú možnosť uplatniť spätne predkupné právo alebo aké má možnosti, keď bol evidentne porušený zákon? Súčasný vlastník nechce svoje podiely predať ani odkúpiť tie, ktoré vlastní môj otec. Ďakujem za odpoveď. Viktor

Odpoveď: Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlastníka

(odpoveď odoslaná: 09.05.2022)

Dobrý deň, na vami položenú otázku uvádzame, že vzhľadom na okolnosť, že uplynula premlčacia doba na uplatnenie práva vyplývajúceho z porušenia predkupného práva, v súčasnosti váš otec ako spoluvlastník už nemôže právnou cestou - cestou súdu - nič dosiahnúť. Žaloba by bola zamietnutá pre uplynutie premlčacej doby, ktorá je tri roky v zmysle ust. § 101 Obč. zákonníka a teda nemôže sa domáhať predkupného práva na podiel spoluvlastníka, pri ktorom došlo k porušeniu predkupného práva. Predkupné právo na podiely spoluvlastníka/-kov v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka mu však zostáva naďalej zachované pre budúcnosť.

Z otázky usudzujeme, že otec sa chce svojho podielu zbaviť, najskôr predať, potom riešením je len ponúknuť na predaj svoj podiel ostatným podielovým spoluvlastníkom v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka a ak ponuku nikto nevyužije, môže podiel predať cudzej osobe.

Vo veci vyporiadania podielového spoluvlastníctva odporúčam kontaktovať advokáta.


Podotázka: Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlastníka (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, chcel by som sa informovať o situácii s predkupným právom. Ako obyvateľ obce som si zakúpil určitý pozemok, ktorý som potom postupne upravoval a vypĺňal, aby som ho mohol využívať. Avšak poslednú časť pozemku, ktorá susedila s mojím, jedna z našich vzdialenejších príbuzných odmieta predvádzať. Napriek tomu, že som jej ponúkol viac, predala celú parcelu číšnikovi za nízku sumu 1800 eur. Tento číšnik pochádza zo susednej obce. Rád by som sa spýtal, existuje prípad, kedy je možné predávať pozemok niekomu inému skôr, než sa ponúka susedom alebo obyvateľom obce? Teraz mám prakticky väčší L-tvarový pozemok, ktorý som vykúpil postupom času. Ďakujem vám za odpovede.

Odpoveď: Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlastníka

(odpoveď odoslaná: 19.07.2020)

Dobrý deň,
v otázke uvádzate, že ste vlastníkom pozemku a chceli ste odkúpiť aj susedný pozemok, ktorého výlučným vlastníkom bola iná osoba v podiele 1/1, teda nie neboli ste podielovým spoluvlastníkom susedného pozemku.

Ak je to tak, potom oprávnenie suseda pozemok predať inej, cudzej osobe bez predchádzajúcej ponuky Vám hoci ste jeho susedom, je jeho oprávnením a nie je daná povinnosť ponúknuť pozemok Vám na predaj.

Ak by ste boli podielovým spoluvlastníkom predmetného susedného pozemku, potom platí ust. § 140 Obč. zákonníka platí :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."


Trápi vás "Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlastníka" a chcete pomôcť?

Podotázka: Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlastníka (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, rád by som sa opýtal, za akú cenu môžem odkúpiť spoluvlastnícky podiel od nadobúdateľa, ktorý obdržal tento podiel na pozemku darovaním, bez nákladov. Na tomto pozemku som väčšinovým spoluvlastníkom. Tento prevádzaný podiel mi nebol ponúknutý na odkúpenie, avšak bol darovaný inej osobe, ktorá nie je mojou blízkou osobou, bezplatne. Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlastníka

(odpoveď odoslaná: 09.03.2017)

Dobrý deň. V obdobných prípadoch sa v praxi zaužívalo, že dotknutý spoluvlastnícky podiel by sa mal ponúknuť na odpredaj za trhovú cenu. Trhová cena býva najčastejšie určovaná na základe znaleckého posudku. Nie je však vylúčené, aby sa trhová cena určila aj inak, napr. odhadom realitnej kancelárie.


Podotázka: Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlastníka (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, som spoluvlastníkom ornej pôdy spolu s bratom a osobou označenou ako A. Osoba A však svoj podiel pôdy predala predsedaovi samosprávy bez toho, aby oslovila ostatných podielnikov. Pokiaľ sa nemýlim, s bratom by sme mali mať predkupné právo na podiel od osoby A. Kúpna zmluva bola formalizovaná dňa 13.1.2013. Už nie je to prvýkrát, čo sme takto prišli o spolu vlastnený podiel. Už v roku 2003 osoba A kúpila pôdu od spoluvlastníka kúska pôdy bez toho, aby sa ťažovala aj na nás, a teraz predala pôdu bez nás. Rád by som vedel, ako sa môžem brániť a aké mám možnosti vymáhať podiel. Je možné dokázať úmysel nezákonného predaja? Mám možnosť sa sťažovať na notárku, ktorá určitú kúpnu zmluvu vypracovala, a to už druhýkrát vo vzťahu k nám a ďaleko častejšie vo vzťahu k ostatným. Ďakujem.

Odpoveď: Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlastníka

(odpoveď odoslaná: 18.11.2016)

Dobrý deň, v prípade porušenia predkupného práva zo strany ktoréhokoľvek spoluvlastníka majú ostatní spoluvlastníci právo dovolať sa neplatnosti právneho úkonu, ktorým bolo ich predkupné právo porušené. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu a nerešpektovania predkupného práva totiž právny úkon nie je absolútne neplatný, ale len relatívne (t.j. neplatnosti sa treba dovolať). Tzn. že ak spoločnosť previedla na inú osobu svoj spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti, mohli ste sa na súde alebo priamo u nového nadobúdateľa dovolať neplatnosti právneho úkonu. Právo dovolať sa neplatnosti takéhoto právneho úkonu sa však premlčuje v lehote 3 rokov odo dňa vykonania tohto úkonu. Vo Vašom prípade sa Vaše právo premlčalo dňa 13.01.2016. To však neznamená, že si svoje právo nemôžete uplatniť a neplatnosti takéhoto právneho úkonu sa dovolať. Ak však v súdnom konaní žalovaný vznesie námietku premlčania, žaloba bude zamietnutá.


V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál



Podotázka: Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlastníka (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, chcem sa spýtať o jednu záležitosť. Kúpil som podiel poľnohospodárskej pôdy prostredníctvom riadnej kúpno-predajnej zmluvy. Teraz si spoluvlastník uplatňuje predkupné právo, hoci najskôr uviedol predchádzajúcemu vlastníkovi, že nemá záujem o kúpu. Toto však tvrdil iba ústne, nemáme to potvrdené na papieri. Chcel by som sa informovať, či je táto zmluva nejakým spôsobom napadnuteľná alebo čo by bolo možné s týmto problémom robiť. Je zmluva stále napadnuteľná aj pri prevode na tretiu osobu?

Odpoveď: Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlastníka

(odpoveď odoslaná: 16.10.2015)

Dobrý deň, podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe. Pokiaľ nie ste blízkou osobou predávajúceho, predávajúci mal splniť povinnosť, ktorá mu vyplýva z predkupného práva, a to ponúknuť ju na predaj najskôr podielovému spoluvlastníkovi. Keďže sa v danom prípade jedná o nehnuteľnosť, ponuka mala byť urobená v písomnej forme. Oprávnený z predkupného práva (poškodený spoluvlastník) sa môže domáhať, aby ste mu ponúkli spoluvlastnícky podiel na predaj v zmysle § 603 ods. 3 a to aj súdnou žalobou o nahradenie Vašej vôle predať mu spoluvlastnícky podiel. Druhým prostriedkom je dovolanie sa neplatnosti kúpnej zmluvy zo strany poškodeného spoluvlastníka, vzhľadom na to, že porušenie predkupného práva spôsobuje len tzv. relatívnu neplatnosť kúpnej zmluvy, v dôsledku čoho sa tento právny úkon považuje za platný až do momentu dovolania sa neplatnosti. V takom prípade nastanú účinky absolutnej neplatnosti kúpnej zmluvy, v dôsledku čoho k prevodu vlastníckeho práva na Vás nikdy nedošlo. Teda akýkoľvek prevod podielu z pozemku na tretiu osobu z Vašej strany, ktorý nastane po dovolaní sa neplatnosti, bude absolutne neplatný.



V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlastníka" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (4.969)
Všetky recenzie
Chatbot
Dobrý deň,
volám sa Lexana a som virtuálna asistentka. Nižšie vyberte, s čím chcete pomôcť.