Máte
otázku?

Reklamácia vád na novostavbe ?


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Prešov

Otázka: Reklamácia vád na novostavbe ?

Dobrý večer, rada by som sa opýtala, ako máme postupovať pri reklamáciách vád na dome. Čo všetko budeme potrebovať a aké kroky máme podniknúť? Od decembra sa usilujeme dohodnúť s majiteľom firmy, ktorá nám dom postavila, na odstránení všetkých chýb, no zatiaľ sa nám to nepodarilo. Na miesto vyslali jednu osobu, ktorá si všetky závady naspísala, ale doteraz nič nebolo odstránené. Snažíme sa s nimi skontaktovať, no väčšinou nám povedú, že ich pracovníci sú chorí alebo tvrdia, že sú zapojení do projektov na západe krajiny. Uistili nás, že sa nemáme čoho báť a že všetko dajú do poriadku. I napriek tomuto uisteniu a po uplynutí štyroch mesiacov nám nikoho neposlali a nezdvíhajú ani telefonáty. Rovnaký prístup má aj pán, ktorý nám závady na dome naspisoval. Nevieme, ako máme podať reklamáciu a ako sa môžeme uistiť, že nami zaslaný dopis bol doručený a prebratý. Môžete nám, prosím, poradiť? Vopred vám ďakujem.

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

 

 

Dobrý deň,
ďakujeme za Vašu otázku, ku ktorej uvádzame stanovisko vyjadrujúce právny názor advokátskej kancelárie :

Základná právna úprava problematiky je obsiahnutá v ustanoveniach Občianskeho zákonníka (ďalej iba "OZ"), v zákone o ochrane spotrebiteľa a stavebnom poriadku.

Začneme kúskom právnej teórie.

 

I./  Podľa ust. § 631 a nasl. OZ platí (výber) :

"§ 631 Zmluvou o dielo zaväzuje sa objednávateľovi ten, komu bolo dielo zadané (zhotoviteľ diela), že ho za dojednanú cenu vykoná na svoje nebezpečenstvo.
§ 633  (1) Zhotoviteľ je povinný dielo vykonať podľa zmluvy, riadne a v dohodnutom čase. Ak je na vykonanie diela ustanovená záväzná technická norma, musí vykonanie zodpovedať tejto norme.
(2) Od obsahu zmluvy a povahy diela závisí, či je zhotoviteľ povinný vykonať ho osobne alebo či je oprávnený dať dielo vykonať na svoju zodpovednosť.
§ 634  (1) Ak nie je výška ceny dojednaná zmluvou alebo ustanovená osobitnými predpismi, treba poskytnúť primeranú cenu. 
§ 635  (1) Ak sa cena dohodla podľa rozpočtu, nesmie sa bez súhlasu objednávateľa zvýšiť. Práce a náklady do rozpočtu nezahrnuté možno účtovať iba vtedy, ak ich schválil objednávateľ písomne alebo ak práce dodatočne písomne objednal.
§ 637 (1) Ak má objednávateľom dodaný materiál nedostatky, ktoré bránia riadnemu vyhotoveniu diela, zhotoviteľ je povinný na to objednávateľa bez zbytočného odkladu upozorniť. Rovnakú povinnosť má zhotoviteľ aj vtedy, ak objednávateľ žiada, aby bolo dielo vykonané podľa pokynov, ktoré sú nevhodné.

§ 638 (1) Ak je na vykonanie diela potrebná súčinnosť objednávateľa, je zhotoviteľ oprávnený určiť na to primeranú lehotu a po jej márnom uplynutí môže od zmluvy odstúpiť, ak na taký následok upozorní.

§ 644 Ak ide o zhotovenie veci na zákazku, vznikne objednávateľovi právo, aby mu zhotoviteľ podľa jeho objednávky vec zhotovil, a povinnosť zaplatiť zhotoviteľovi cenu za zhotovenie veci.

§ 645 (1)Zhotoviteľ zodpovedá za vady, ktoré má vec zhotovená na zákazku pri prevzatí objednávateľom, ako aj za vady, ktoré sa vyskytnú po prevzatí veci v záručnej dobe. Rovnako zodpovedá za to, že vec má vlastnosti, ktoré si objednávateľ pri zákazke vymienil.
(2)Zhotoviteľ zodpovedá za vady vykonanej zákazky, ktorých príčinou je vadnosť materiálu dodaného objednávateľom alebo nevhodnosť jeho pokynov, ak objednávateľa na vadnosť materiálu alebo nevhodnosť jeho pokynov neupozornil.

§ 646 (1)Záručná doba je 24 mesiacov.
(3)Pri zhotovení stavby je záručná doba tri roky. Vykonávací predpis môže ustanoviť, že pri niektorých častiach stavieb môže byť záručná doba kratšia, najmenej však osemnásť mesiacov.

§ 648 (1)Ak ide o vadu, ktorú možno odstrániť, je objednávateľ oprávnený požadovať bezplatné odstránenie vady. Zhotoviteľ je povinný odstrániť vadu bez zbytočného odkladu.
(2)Ak ide o vadu, ktorú nemožno odstrániť a ktorá bráni tomu, aby sa vec mohla podľa objednávky riadne užívať ako vec bez vady, má objednávateľ právo na zrušenie zmluvy. To isté právo mu prislúcha pri odstrániteľných vadách, ak pre opätovné vyskytnutie sa vady po oprave alebo pre väčší počet vád nemôže vec riadne užívať. Ak ide o neodstrániteľnú vadu, ktorá však nebráni riadnemu užívaniu veci podľa objednávky, má objednávateľ právo na primeranú zľavu.

§ 649 Práva zo zodpovednosti za vady sa musia uplatniť u zhotoviteľa v záručnej dobe; inak práva zaniknú. Čas od uplatnenia práva zo záruky až do vykonania opravy sa do záručnej doby nepočíta. Zhotoviteľ je povinný vydať objednávateľovi potvrdenie o tom, kedy právo uplatnil, ako aj o vykonaní opravy a čase jej trvania.
§ 651 Ak sa objednávateľovi zhotovuje stavba na objednávku, zodpovedá zhotoviteľ za poškodenie alebo zničenie stavby až do prevzatia zhotovenej stavby, ibaže by ku škode došlo aj inak."

 

II./ Poznámky k otázke
Predpokladáme, že máte projekt. dokumentáciu, stav. povolenie, že ste si overili dodávateľa z hľadiska jeho oprávnenia na vykonávanie stavebných prác podľa živnostenského registra /môžete pozrieť aj  v súčasnosti/ a že vo veci bola vedená príslušná dokumentácia realizácie stavby  podľa ust. stavebného poriadku - hlavne stavebný denník (§ 46d/ ) : Stavebný denník je súčasťou dokumentácie vedenia stavby uloženej na stavenisku, do ktorého sa zapisujú všetky dôležité okolnosti týkajúce sa uskutočňovania stavby, najmä údaje o odchýlkach od projektovej dokumentácie overenej stavebným úradom, zápisy osoby vykonávajúcej stavebný dozor alebo kvalifikovanej osoby, ktorá vedie uskutočňovanie stavby, zhotoviteľa (dodávateľa) stavby, zápisy stavebníka, teda Vaše).  Teda stavebný denník je tiež podkladom toho, ako bolo prípadne nebolo dielo vykonávané.

Reklamácia  zistených vád bude úspešná v prípade, že sa jedná o vady, za ktoré zhotoviteľ zodpovedá. Zhotoviteľ nemá právo na náhradu nákladov, ktoré mu vzniknú odstránením závad.
Doba "bez zbytočného odkladu" nie je v zákone paušalizovaná určením konkrétnej časového vymedzenia. Ak vychádzame z predpokladu, že medzi Vami ako objednávateľom a zhotoviteľom sa jedná o spotrebiteľskú zmluvu (t.j. zhotoviteľ koná v rámci svojej podnikateľskej činnosti a Vy ako objednávateľ  - spotrebiteľ v tejto zmluve vystupujete a konáte ako fyzická osoba - nepodnikateľ ) potom z hľadiska ochrany Vás ako objednávateľa a spotrebiteľa platia ust. zák. č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa (viď ďalej).

 

III./ Zhrnutie a odporúčanie

1./ V otázke uvádzate, že dodávateľ resp. jeho zamestnanec prišiel a spísal reklamované vady stavby. Neuvádzate, či doklad o vadách a ich rozsahu Vám bol aj odovzdaný v písomnej  forme.

2./ Odporúčame Vám, aby ste písomne vyžiadali doklad o spísaní reklamácie, aby tento Vám bol predložený a to obratom (mailom, SMS). Ak by sa tak nestalo,  odporúčame podľa § 649  OZ spísať reklamáciu  - uviesť druh a miesto vady, jej rozsah, resp. popis a túto zaslať dodávateľovi - zhotoviteľovi a uviesť v závislosti od druhu vady /odstaniteľné, neodstraniteľné/ podľa § 648 OZ , t.j. : bezplatné odstránenie odstraniteľných vád, pri neodstraniteľných vadách, ak vec možno užívať,primeranú zľavu. Urobte  si aj fotodokumentáciu, reklamáciu zašlite doporučeným podaním na adresu zhotoviteľa, ktorú nájdete na http://www.zrsr.sk/zr_fo.aspx
Podľa ust. § 18 zákona o ochrane spotrebiteľa zhotoviteľ je povinný reklamáciu vybaviť do 3 dní, najneskoršie do 30 dní od uplatnenie reklamácie spotrebiteľom - Vami. Reklamáciu musí uplatniť  osoba, ktorá je objednávateľom stavby, teda osoba uvedená v zmluve.

3./ Overte si zhotoviteľa - pozrite výpis z obchod. registra, živn. registra /nájdete na internete/, vrátane dlhov voči soc. a zdrav. poisťovniam, daňovému úradu (nájdete na internete).

4./ Ak reklamáciu nebude vybavená  v lehote, odporúčame kontaktovať  SOI , prípadne aj živn. úrad. Podľa ust. § 29 živn. zákona je možnosť uloženia pokuty za porušenie povinností stanovených živn. zákonom (až 1659 €).
§ 29 : "Podnikateľ je povinný pri prevádzkovaní živnosti dodržiavať podmienky ustanovené týmto zákonom a osobitnými predpismi, je povinný prevádzkovať živnosť riadne, poctivo a odborne. Tejto povinnosti sa nemôže zbaviť ani v prípade, ak podnikateľskú činnosť prevádzkuje prostredníctvom zodpovedného zástupcu. Riadne, poctivo a odborne nie sú vykonávané živnosti, pri ktorých prevádzkovaní opakovane dochádza k poskytovaniu nekvalitných tovarov a služieb z dôvodov porušovania osobitných predpisov, najmä technických noriem a profesijných zvyklostí.
(4) Riadne a poctivo nevykonáva živnosť podnikateľ, ktorý
a) bez závažných dôvodov neplní svoje daňové, poplatkové a odvodové povinnosti podľa osobitných predpisov,
b) zabezpečuje činnosť, ktorá je predmetom jeho podnikania, fyzickými osobami bez povinne uzavretého pracovnoprávneho vzťahu."

5./ Môžete upozorniť zhotoviteľa na možnosť uloženia pokuty zo strany živn. úradu, ako aj kontroly zo strany Slovenskej obchodnej inšpekcie. SOI spor o rozsahu závad nerozhodne, môže kontrolovať plnenie povinností podľa zákona o ochrane spotrebiteľa. Zhotoviteľ je povinný na požiadanie orgánu dozoru SOI preukázať kópiu potvrdenia o prijatí reklamácie.  Prípadný spor medzi Vami ako objednávateľom - spotrebiteľom a zhotoviteľom môže rozhodnúť len súd.


© 

Trápi vás "Reklamácia vád na novostavbe ?" a chcete pomôcť?

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



Podotázka: Reklamácia vád na novostavbe ? (Občianske právo)

Dobrý deň, chcem sa opýtať, či plynie nejaká zákonná záručná doba na nehnuteľnosť, konkrétne rodinný dom, ktorý som predal 27. 4. 2020. Kolaudácia tohto domu bola v júli 2018. Ďakujem. Mário.

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

(odpoveď odoslaná: 21.05.2022)

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že dom, ktorý bol vašim vlastníctvom ste kolaudovali v roku 2018 a predali ste ho v roku 2020. Pýtate sa, či plynie záručná doba na stavbu. Uvádzame, že v zmysle ust. § 646 Obč. zákonníka je záručná doba stavby 3 roky, ale to platí pokiaľ ide o zmluvu o dielo na zhotovenie stavby /citujeme/ :

"Pri zhotovení stavby je záručná doba tri roky. Vykonávací predpis môže ustanoviť, že pri niektorých častiach stavieb môže byť záručná doba kratšia, najmenej však osemnásť mesiacov."

Z otázky usudzujeme, že ste sa chceli opýtať, či kupujúci, ktorému ste predali nehnuteľnosť môže uplatniť práva zo zodpovednosti za vady na nehnuteľnosť, ktorú kúpil od vás. Tu platí ust. Občianskeho zákonníka :

"§ 596
Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.
§ 597
(1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.
(2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

 

§ 598
Kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady.
§ 599
(1)Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo  zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.
(2) Právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže kupujúci uplatniť na súde, len ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote uvedenej v odseku 1.
§ 600
Uplatnením práv zo zodpovednosti za vady nie je dotknuté právo na náhradu škody."
 
Z uvedených zákonných ustanovení vyplýva, že predávajúci je povinný kupujúceho upozorniť na vady o ktorých vie. Vady musí kupujúci u predávajúceho uplatniť bez zbytočného odkladu a svoje právo zo zodpovednosti za vady môže uplatniť na súde  len ak vady vytkol najneskoršie do 24 mesiacov. Z tohto textu a v nadväznosti na vašu otázku vyplýva, že kupujúci ak vytkol vady bez zbytočného odkladu /zákon pojem bez zbytočného odkladu neupravuje číselným vymedzením, ale ak vady vytkol, právo môže na súde ešte uplytniť napriek tomu, že ste kúpnu zmluvu uzatvorili 27.4.2020.
K pojmu bez zbytočného odkladu citujeme uznesenie Najvyššieho súdu SR z 30. 08. 2018, sp. zn. 2 Cdo 150/2017 :

"Z časového určenia lehoty „bez zbytočného odkladu“ je potrebné vyvodiť, že ide o veľmi krátku lehotu, ktorou je mienené bezodkladné, nemeškajúce, bezprostredné či okamžité konanie smerujúce k splneniu povinnosti či k urobeniu právneho úkonu alebo iného prejavu vôle, pričom doba trvania lehoty bude závisieť od okolností konkrétneho prípadu. Pokiaľ osoba, ktorej je takáto lehota určená, bez zbytočného odkladu nekoná, bude mať zbytočný odklad (nedôvodná nečinnosť) pri príprave splnenia povinnosti či urobenia právneho úkonu, ktoré sú na túto lehotu viazané, ten dôsledok, že právne účinky spojené s dodržaním lehoty nenastanú. "

Vzhľadom na okolnosť, že v otázke neuvádzate konkrétny problém, ktorý sa zrejme vyskytol v právnom vzťahu s kupujúcim nehnuteľnosti, odporúčam, ak máte záujem, kontaktovať advokáta. Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

 

 


4,9 (4 969)
Všetky recenzie

Podotázka: Reklamácia vád na novostavbe ? (Občianske právo)

Dobrý deň, chcel by som sa opýtať, ako postupovať pri reklamácii nového bytu, ktorý vlastním už asi pol roka. Objavil sa problém s vnútorným parapetom balkónových dverí. Tieto dvere majú ako vnútorný, tak aj vonkajší parapet, ktoré dohromady majú šírku približne pol metra. Pri využívaní balkóna je teda nutné na vnútorný parapet vystupovať. Podľa môjho názoru bol parapet zle vypodložený pri montáži a následne zaplnený penou. Pri vystupovaní na ňom sa preto zrejme prehýba a nedávno nám dokonca praskol. Chcem sa opýtať, ako by som mal postupovať a či mám vlastne nárok na reklamáciu. Ďakujem.

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

(odpoveď odoslaná: 05.01.2022)

Dobrý deň,
vadu nahláste čo najskôr u predávajúceho. Predávajúci je osobou, ktorá Vám zodpovedá za vady predanej veci. Vzhľadom na charakter vady bude potrebné žiadať bezplatné odstránenie vady, nakoľko ide o vadu odstrániteľnú, ktorá Vám nebráni v užívaní celého bytu.


Podotázka: Reklamácia vád na novostavbe ? (Občianske právo)

Dobrý deň, v máji 2020 sme kúpili novostavbu a dodnes sme neobdržali príslušnú dokumentáciu. Pri preberaní domu sme dostali projekt stavebnej časti, ale ostatné projekty - elektrika, plyn - nám neboli doručené. Taktiež sme nedostali príslušné doklady ku kolaudácii, ktorú musíme vykonať my. Aj napriek opakovaným telefonickým a písomným komunikáciám sme od nich obdržali len sľuby, že nám všetko dodajú. Predávajúca sa vyhovára na stavbyvedúceho, ktorý nám však tvrdí, že dozoroval stavbu iba na papieri a neurčil žiadne dokumenty. Táto situácia ma už prinútila k zúfalstvu a neviem, na koho sa obrátiť. Mohli by ste mi prosím poradiť, čo v takom prípade môžeme urobiť, alebo na aký úrad sa obrátiť, aby sme získali naše doklady? Ďakujem.

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

(odpoveď odoslaná: 16.11.2020)

Dobrý deň,
z otázky predpokladáme, že ste novostavbu so stav. povolením bez kolaudačného rozhodnutia kupovali od fyzickej osoby bez účasti advokáta alebo notára.

Ak je to tak, základom je ako v kúpnej zmluve máte uvedený predmet zmluvy a ako ste sa dohodli na odovzdaní dokladov týkajúcich sa novostavby, ktorá je zrejme zapísanná ako rozostavaná stavba na LV. Občiansky zákonník presný postup odovzdávania predmetu rozostavanej stavby bez kolaudačného rozhodnutia nerieši, preto je na dohode predávajúceho a kupujúceho, ako v zmluve postup vyriešia, vrátane termínu odovzdania dokladov.

Treba však uviesť, že podľa § 67 stav. poriadku "stavebný úrad po vydaní stavebného povolenia zašle projektovú dokumentáciu po jednom overenom vyhotovení stavebníkovi, obci, v ktorej územnom obvode sa stavba bude uskutočňovať, a vlastníkovi stavby, ak nie je stavebníkom; jedno vyhotovenie projektovej dokumentácie si stavebný úrad ponechá."

Pokiaľ je stavba zapísaná v KN ako rozostavaná stavby, a Vy ste ju v takomto stave ako rozostavanú stavbu aj kupovali, potom k zápisu rozostavanej stavby musel predchádzajúci vlastník/predávajúca, pre katastrálny odbor musela predložiť aj znalecký posudok o stupni rozostavanosti, ktoré doklady tiež treba od predávajúcej tiež žiadať.

Súčasne uvádzame, že podľa ust. § 596 a § 597 Obč. zákonníka platí:

"§ 596 :
Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.
§ 597
(1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.
(2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým."

Keďže nepoznáme obsah Vašej zmluvy, uvádzame aj možnosť odstúpenia od zmluvy; odporúčame však kontaktovať advokáta za účelom jej posúdenia a určenia právnych krokov na vyriešenie veci.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.


Trápi vás "Reklamácia vád na novostavbe ?" a chcete pomôcť?

Podotázka: Reklamácia vád na novostavbe ? (Občianske právo)

Dobrý deň. Rozhodla som sa kúpiť si rodinný dom, ktorý je ešte vo výstavbe. Pozemok je zapísaný na developersku firmu, s.r.o. Nehnuteľnosť je zapísaná na fyzickú osobu, takže mám dve kúpne zmluvy. Zaujíma ma, kde budem uplatňovať reklamáciu v prípade, ak by sa vyskytli problémy s domom, napríklad ak by začalo zatekať. Mám predpokladať, že reklamáciu uplatním u fyzickej osoby, s ktorou mám podpísanú kúpnu zmluvu? Platí v tomto prípade Občiansky zákonník? V zmluve to nemám špecifikované. Je tam iba uvedené, že je poskytovaná záruka na vybavenie a zariadenie po dobu 24 mesiacov. To mi vychádza ako záruka na interiér domu. Chcem vedieť, či budem môcť uplatniť reklamáciu u fyzickej osoby a či nebudem odmietnutá s odôvodnením, že ona dom nestavala. V zmluve sa stavebná firma nespomína. Nechcem skončiť v situácii, kde by som nemohla uplatniť reklamáciu preto, že rodinný dom je zapísaný na fyzickú osobu, a nebola by som schopná dosiahnuť spravodlivosť. Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

(odpoveď odoslaná: 15.08.2020)

Dobrý deň, z otázky predpokladáme, že ste kúpne zmluvy s developerom a aj s vlastníkom pozemku už aj podpísali a ste ich riadnym vlastníkom. Vy ste občan - FO, potom právny vzťah medzi Vami ako kupujúcim a predávajúcim FO a aj s.r.o. sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka o kúpnej zmluve (§ 588 a nasl.).

Podľa ust. § 646 Obč. zákonníka platí :

"(1) Záručná doba je 24 mesiacov.
(2) Pri veciach, ktoré sú určené na to, aby sa užívali po dlhšiu dobu, ustanovujú osobitné predpisy záručnú dobu dlhšiu ako 24 mesiacov; záručná doba presahujúca 24 mesiacov sa môže týkať i len niektorej súčiastky. Zhotoviteľ je povinný vydať objednávateľovi záručný list s vyznačením záručnej doby.
(3) Pri zhotovení stavby je záručná doba tri roky. Vykonávací predpis môže ustanoviť, že pri niektorých častiach stavieb môže byť záručná doba kratšia, najmenej však osemnásť mesiacov."

Z uvedeného ustanovenia vyplýva, že záručná doba stavby je tri roky.

Vo Vašom prípade, ak by ste zistili vady stavby, alebo vady by sa prejavili v záručnej dobe 3 roky od odovzdania stavby developerovi, svoj nárok z vád stavby by ste museli uplatniť u predávajúceho - developera, nie u dodávateľa stavby, keďže Vy s ním nie ste v zmluvnom vzťahu s dodávateľom stavby. Developer by musel nároky z vád stavby uplatniť u dodávateľa stavby, ktorý by musel vady odstrániť v zmysle ust. zákona. Ak by medzičasom došlo k zániku developera alebo dodávateľa stavby, je to dosť problém, pokiaľ by nemali právneho nástupcu. Preto je potrebná obozretnosť pri kúpe nehnuteľnosti od developera, hlavne pri prevzatí stavby a pri formulácii kúpnej zmluvy.

Riešenie by sa mohlo nájsť, napr. tým, že developer by Vám vystavil splnomocnenie, ktoré by Vás oprávňovalo k reklamáciu vád stavby v záručnej dobe uplatniť priamo u dodávateľa stavby, čím by sa skrátila doba riešenia odstránenia vád.

Z otázky predpokladáme, že kúpne zmluvy sú už zavkladované do KN; z dôvodu právnej istoty nám pošlite zmluvy kontrolu.


Podotázka: Reklamácia vád na novostavbe ? (Občianske právo)

Dobrý deň, chcel by som sa spýtať a požiadať o radu týkajúcu sa postupovania v mojej situácii. V roku 2017 sme prevzali od developera nehnuteľnosť do užívania. V zmluve máme stanovenú záručnú dobu na 24 mesiacov. V priebehu tejto doby sme reklamovali všetky nezrovnalosti týkajúce sa nehnuteľnosti. Avšak začiatkom tohto roku 2020 nám začala bez našej viny pretekať strecha. Voda pretekajúca cez strechu znehodnotila izoláciu, sadrokartón aj náter vo vnútornom priestore objektu. Developer nám odkázal, že túto reklamáciu neuzná. Existuje možnosť napadnúť to napríklad ako skrytú vadu alebo niečo podobné? Alebo je možné ho požiadať o odstránenie závady na jeho náklady? Vopred ďakujem za vašu odpoveď.

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

(odpoveď odoslaná: 10.06.2020)

Dobrý deň,
zákon pozná aj dlhšie záručné doby, napr. pri stavbe zhotovenej na zákazku je záručná doba 3 roky. Záleží však, akú zmluvu ste s developerom uzavreli. Ak zmluvu o dielo (o zhotovení veci na zákazku), tak by ste mohli argumentovať dlhšou lehotou. Tá sa však ráta od momentu odovzdania nehnuteľnosti. Keďže tento moment uplynul už aj pri tejto dlhšej lehote, v takom prípade Vaše právo uplatňovať zodpovednosť za vady zaniklo a opravy si budete musieť hradiť sám. Jedine, ak by už strechu počas plynutia doby opravovali, tak od momentu opravy danej časti stavby, by plynula nová záručná doba.


V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál



Podotázka: Reklamácia vád na novostavbe ? (Občianske právo)

Predali sme nový rodinný dom v prevedení hrubá stavba, ku ktorému bol pripojený vrt vrtanej studne v hĺbke 10 bm. Klient už v dome býva a stále sa nám sťažuje na kvalitu vody. V danom regióne nie je vodovod, preto sú všetky miestne domy napojené na vlastné studne. V zmluve nebolo uvedené, aká je kvalita vody a podobne. Nemôžeme predsa ako firma zodpovedať za kvalitu vody a podložia, to nedokážeme nijak ovplyvniť. Zdá sa, že do studne im presakuje niečo zo spodnej vody, čo ju poškodzuje. Klient nás neustále žiada, aby sme tento problém vyriešili, no nedokážeme ovplyvniť kvalitu spodnej vody. Čo by sme mu mali povedať na to? Má právo žiadať od nás riešenie tohto problému? Ako som už písal, nedokážeme ovplyvniť kvalitu spodnej vody. Nemôžeme garantovať, že voda v danom vrte bude takej a takej kvality. Môže sa im tiež stať, že im klesne hladina spodnej vody po rokoch, pretože vody ubúda. To tiež nemôžeme ovplyvniť. Potreboval by som radu, ako sa k tomu postaviť. Ďakujem, Buday.

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

(odpoveď odoslaná: 14.10.2019)

Dobrý deň, z otázky usudzujeme, že ste stavebná firma, ktorá realizovala výstavbu RD a tento ako nedokončenú stavbu ste predali. Nový vlastník zrejme už stavebné práce ukončil, bolo vydané aj kolaudačné rozhodnutie a teraz  vlastník nehnuteľnosti reklamuje u vás ako dodávateľa samotnú studňu.
Sme názoru, že je treba  vychádzať z kúpnej zmluvy, v ktorej bol špecifikovaný predmet  prevodu, vrátane stupňa rozostavanosti, ktorá okolnosť sa týka aj studne, prípadne aj predaja projektovej dokumentácie k stavbe a studne. 

V otázke uvádzate, že bola vykopaná studňa v hĺbke 10 bm, otázkou je následne kto stavebné práce na studni ukončil do prevádzky schopného stavu do užívania podľa stavebného povolenia, teda či zo strany vlastníka hrubej stavby boli splnené všetky podmienky, aby studňa mohla slúžiť ako zdroj pitnej vody pre domácnosť (podmienky stav.povolenia, hydrogeologický posudok, podmienky platných STN pre vody). 

Otázkou je teda kvalita vody, ktorá môže byť spôsobená ako nekvalitou vykonaných stav. prác, prípadne blízkosťou studne k znečisťujúcemu zdroju, ktorú otázku by mal vlastník studne riešiť s dodávateľom stav. prác a  s reg. úradom verej. zdravotníctva a nechať si urobiť rozbor mikrobiologický rozbor vody.
Za overenie kvality vody vo vlastnej studni  je zodpovedný jej vlastník.
 


Trápi vás "Reklamácia vád na novostavbe ?" a chcete pomôcť?

Podotázka: Reklamácia vád na novostavbe ? (Občianske právo)

Dobrý deň, spolu s manželkou sme podpísali zmluvu s firmou Montážne domy. Zaplatili sme za dom celú sumu, no napriek tomu sú práce, ktoré vykonali zamestnanci pani V., veľmi nekvalitne urobené. Týka sa to fasády, inštalácie plastových okien, podbitiek, obkladu a dlažby. Maľba stien v interiéri je celkom znehodnotená, rovnako ako parapety a plastové okná. Firma práce odflákla a ešte od nás vymáha ďalšie peniaze na súkromný účet pani V. Konkrétne ide o sumu 3000 €. A tým pádom nám nechce odovzdať preberací protokol, ktorý je potrebný na kolaudáciu domu a následný predaj nehnuteľnosti. Už nemáme sily natahovať sa s pani V., ktorá sa nám neustále vyhráža súdom a pokutou, hoci nevieme, z akého dôvodu a akým spôsobom sa chce súdiť, keď sme my v celej tejto veci poškodení. Museli sme niekoľkokrát cestovať do Košíc a kontrolovať všetky faktúry, pretože sme mali podozrenie, že nás chce oklamať o peniaze. A tak to aj bolo - účtovala nám dane dvakrát. Každá jedna faktúra nám nesedela a popis prác už vôbec nie. Prosím Vás o radu, ako nám môžete pomôcť, pretože potrebujeme ten protokol, keďže dom je na predaj. Ďakujem, H.

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

(odpoveď odoslaná: 11.08.2019)

Dobrý deň, 
v otázke uvádzate, že stav. práce boli vykonané nekvalitne, máte k nim mnohé pripomienky. Ďalej uvádzate, že spoločnosť od Vás žiada vyplatenie sumy  3000 € na súkromný účet konateľa resp. spoločníka spoločnosti.
Vami položená otázka obsahuje viacero právnych problémov :
1./ Preberací protokol : Uvádzate, že za stavbu ste uhradili plnú sumu podľa zmluvy, pričom preberací protokol Vám odmieta vydať. Odporúčame vzhľadom na vady diela uplatniť reklamáciu u zhotoviteľa stavby, zhotoviteľ je povinný odstrániť vadu bez zbytočného odkladu.
Ak ste preberací protokol podpísali s výhradami a pripomienkami, nie je nám známe z akého dôvodu nechce zhotoviteľ protokol vydať podľa zmluvy o dielo. Otázkou je len následné kolaudačné rozhodnutie. 
2./ Predpokladám, že zhotoviteľ  žiadal uhradenie sumy 3000 € písomne a že až následne Vám vydá preberací protokol. V žiadnom prípade nie ste povinný platiť na súkromný účet konateľa resp. spoločníka spoločnosti a zhotoviteľ na takúto úhradu nemá právny nárok. Ak túto požiadavka zo strany zhotoviteľa Vám bola daná písomne, t.j. podmieňovanie vydanie preberacieho protokolu uhradením sumy 3000 € na súkromný účet konateľa resp. spoločníka, skôr by sme uvažovali o nahlásenie na daňový úrad.
3./  V závere otázky uvádzate, že stavba, napriek nedorobkom a vadám je na predaj. Tu poznamenávame, že k predaju stavby nepotrebujete preberací protokol a stavbu v tomto čase, t.j. bez kolaudačného rozhodnutia môžete predať.
K zápisu rozostavanej stavby do katastra budete potrebovať stav. povolenie, geom.plán a znalecký posudok o stupni rozostavanosti.

Podľa ust. § 46 ods. 3 Zákona o katastri nehnuteľností platí :

" (3) Rozostavaná stavba sa do katastra zapíše, ak z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Pri zápise rozostavanej stavby do katastra sa predkladá právoplatné stavebné povolenie a znalecký posudok o stupni rozostavanosti a ako vlastník sa zapíše osoba uvedená ako stavebník v právoplatnom stavebnom povolení, ak sa inou verejnou listinou alebo inou listinou nepreukáže, že vlastníkom je iná osoba."

  
Práva zo zmluvy o dielo prevediete osobitnou zmluvnou na budúceho kupujúceho podľa ust.Obč. zákonníka o postúpení pohľadávky, o čom písomne upovedomíte zhotoviteľa. 
Odporúčame vo veci zmlúv kontaktovať advokáta.

 


Podotázka: Reklamácia vád na novostavbe ? (Občianske právo)

Dobrý deň. Stavebná firma, ktorá mi riadne vyfaktúrovala hrubú stavbu rodinného domu, realizovala prácu tak neodborným spôsobom, že stropy sa začali prehýbať, a bolo nutné privolať statika. Vypracoval projekt sanácie, ktorý počíta s podoprením pomocou oceľovej konštrukcie. Cena projektu a materiálu bez práce na podopretie bola vyčíslená na približne 16 000 €. Rád by som sa spýtal, akým spôsobom by som mal postupovať a či existuje reálna možnosť, že mi niekto nahradí spôsobenú škodu.

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

(odpoveď odoslaná: 05.08.2019)

Dobrý deň, 

úvodom poznamenávame, že záručná doba na stavby podľa ust. § 646 ods. 3 Obč. zákonníka je tri roky.

Podľa ust. § 648 a nasl. Obč. zákonníka platí :

"§ 648 :

(1) Ak ide o vadu, ktorú možno odstrániť, je objednávateľ oprávnený požadovať bezplatné odstránenie vady. Zhotoviteľ je povinný odstrániť vadu bez zbytočného odkladu.

(2) Ak ide o vadu, ktorú nemožno odstrániť a ktorá bráni tomu, aby sa vec mohla podľa objednávky riadne užívať ako vec bez vady, má objednávateľ právo na zrušenie zmluvy. To isté právo mu prislúcha pri odstrániteľných vadách, ak pre opätovné vyskytnutie sa vady po oprave alebo pre väčší počet vád nemôže vec riadne užívať. Ak ide o neodstrániteľnú vadu, ktorá však nebráni riadnemu užívaniu veci podľa objednávky, má objednávateľ právo na primeranú zľavu.

§ 649 : Práva zo zodpovednosti za vady sa musia uplatniť u zhotoviteľa v záručnej dobe; inak práva zaniknú. Čas od uplatnenia práva zo záruky až do vykonania opravy sa do záručnej doby nepočíta. Zhotoviteľ je povinný vydať objednávateľovi potvrdenie o tom, kedy právo uplatnil, ako aj o vykonaní opravy a čase jej trvania."

Predpokladáme, že máte podpísanú zmluvu o dielo, ako aj príslušnú dokumentáciu, vrátane projektu a že stavbu realizovala firma, ktorá mala oprávnenie na podnikanie v tejto oblasti v súlade s ust. živ. zákona a stav. poriadku.

Odporúčame písomne doporučeným listom uplatniť u zhotoviteľa reklamáciu z vád stavby a predložiť mu v kópii posudku stavby ako uvádzate v otázke a požiadať ho v zmysle ust. § 649 Obč. zákonníka o ich odstránenie. Zhotoviteľ je povinný vady odstrániť vady bez zbytočného odkladu.

Ak nedôjde k odstráneniu vád bez zbytočného odkladu považujú sa vady za neodstraniteľné a budete môcť uplatniť právo na právo na primeranú zľavu z ceny stavby.

Poznamenávame, že zákon nedefinuje pojem bez zbytočného odkladu určením časového obdobia napr. počtom dní, ale je potrebné tento pojem vykladať s prihliadnutím na charakter a množstvo vád, ako aj čas na ich odstránenie a objektívnu možnosť uskutočniť povinnosť - odstrániť vady. Podstatné je to, aby zhotoviteľ stavby začal s odstraňovaním vád. 

Ak by nedošlo k odstráneniu vád prípadne k dohode o primeranej zľave z ceny stavby, budete musieť práva zo zodpovednosti za vady uplatniť cestou súdu.

Môžete nás kontaktovať.

 

 

 


Podotázka: Reklamácia vád na novostavbe ? (Občianske právo)

Chcem sa opýtať, ako by som mal postupovať, keďže stolár, ktorý mi robil schodisko, zábradlie a dvere do kúpeľne, nevykonal služby s ktorými som spokojný. Zobral za to peniaze a pri vyúčtovávaní tvrdil, že sme sa údajne dohodli na práci bez dokladu. No takáto dohoda nikdy neexistovala, pri zadávaní ceny sme vôbec nehovorili o tom, že by sme chceli prácu bez dokladu. Svoju nespokojnosť som mu hneď opätovne vyjadril cez telefón a facebook, keďže sme komunikovali hlavne týmto spôsobom. Napriek tomu sa stále len vyhovára a nechce mi vrátiť peniaze ani opraviť chybové práce. Už uplynulo viac ako mesiac a pol. Keď som mu po 30 dňoch od oficiálneho podania napísal, že už na to skoro nestíha, odpísal mi, že mám smolu, keďže som chcel bez dokladu. Avšak, ja som mu to nikdy nesúhlasil a stále tvrdím, že bez dokladu chcel on, nie ja. Pretože pracujem v zahraničí, moja partnerka mu zaplatila výkony, na ktorých sme sa dohodli, ale odmietol opraviť chybné práce a vrátiť peniaze. Keď som sa vrátil domov a zazrel stav, ihneď som mu volal a nasledujúci deň som mu poslal fotografie ako dôkaz. Keďže sa odo mňa neustále dištancuje, žiadam Vás o radu a možné riešenia.

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

(odpoveď odoslaná: 04.04.2019)

Dobrý deň, na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :

Nepíšete, či vo Vami uvedenom prípade stolár vykonával práce ako fyzická osoba - nepodnikateľ alebo sa jednalo o podnikateľa.

Všeobecne podľa ust. Obč. zákonníka pre zmluvu o dielo platí, že táto nemusí mať písomnú formu, teda stačí aj ústne dojednaná zmluva o dielo.

Musíme uviesť, že je chybou, že ste peniaze za dielo odovzdali z ruky do ruky, a nie napr. na výdavkový pokladničný doklad alebo prevodom na účet v banke. V otázke uvádzate, že ste komunikovali cez email alebo FB, z ktorej komunikácie by bolo dobré, aby vyplývalo, že ste mu peniaze a koľko € vyplatili a aby to aj on potvrdil v komunikácii, čím by ste mali aspoň nejaké priznanie uhradenia ceny za dodávku a montáž schodov.

Pokiaľ je to tak, napíšte mu výzvu a uplatnite zodpovednosť za vady diela podľa ust. § 648 a nasl. Občianskeho zákonníka (citujeme) :

"(1) Ak ide o vadu, ktorú možno odstrániť, je objednávateľ oprávnený požadovať bezplatné odstránenie vady. Zhotoviteľ je povinný odstrániť vadu bez zbytočného odkladu.

(2) Ak ide o vadu, ktorú nemožno odstrániť a ktorá bráni tomu, aby sa vec mohla podľa objednávky riadne užívať ako vec bez vady, má objednávateľ právo na zrušenie zmluvy. To isté právo mu prislúcha pri odstrániteľných vadách, ak pre opätovné vyskytnutie sa vady po oprave alebo pre väčší počet vád nemôže vec riadne užívať. Ak ide o neodstrániteľnú vadu, ktorá však nebráni riadnemu užívaniu veci podľa objednávky, má objednávateľ právo na primeranú zľavu."

V reklamácii vád, ktorú uplatnite doporučeným listom, musíte uviesť ktoré konkrétne vady uplatňujete, ich rozsah, najlepšie s fotodokumentáciou a čo požadujete, teda nakoľko sa jedná odstraniteľné vady, musíte žiadať o ich odstránenie v primeranej lehote.

Zákon nekonkretizuje primeranú lehotu číselným údajom, závisí od konkrétnych okolností o aké vady sa jedná a čo všetko je potrebné urobiť na ich odstránenie. 

V prípade, že k odstráneniu vád v primeranej lehote nedôjde, potom zo zákona platí, že vada sa považuje za neodstraniteľnú a budete mať nárok na primeranú zľavu. Primeraná zľava v podstate znamená zníženie už zaplatenej ceny za schody o náklady na ich opravu. Na uvedené môžete zhotoviteľa upozorniť rovnako písomne.

V prípade, že k odstráneniu vád nedôjde ani v primeranej lehote, vec budete musieť postúpiť na súd a žiadať úhradu nákladov na ich odstránenie.

Poznamenávame, že podľa zákona o ochrane spotrebiteľa platí, že ak ak zhotoviteľ - fyzická osoba - nepodnikateľ takýmto spôsobom podniká bez príslušného oprávnenia na podnikanie, upozornite ho na to, že vec môžete nahlásiť aj na  Slovenskú obchodnú inšpekciu.

Tu platí ust. § 26 Zákona o ochrane spotrebiteľa :

"Ochrana spotrebiteľa pri neoprávnenom podnikaní

Povinnosti výrobcu, predávajúceho, dovozcu alebo dodávateľa majú aj osoby, ktoré prevádzkujú činnosti uvedené v § 2 písm. b) až e) bez oprávnenia na podnikanie."

Za porušenie ustanovení zákona mu môže byť uložená pokuta až 66 400 €, prípadne až 166 000 €, na čo ho môžete upozorniť.

 

 

 


Trápi vás "Reklamácia vád na novostavbe ?" a chcete pomôcť?

Podotázka: Reklamácia vád na novostavbe ? (Občianske právo)

Dobrý deň. V apríli roku 2014 som si nechal namontovať kamerový systém na sledovanie okolia rodinného domu. Spoločnosť mi poskytla trojročnú záruku. Od času montáže sa systém pokazil päťkrát, a moje žiadosti o opravu boli prieťahované na niekoľko týždňov. Následne opravu vykonával technik až 2 až 3 týždne. V septembri 2016, po niekoľkých dňoch môjho naliehania, technik konečne prišiel a odniesol nahrávaciu skrinku na opravu s tým, že ju vráti nasledujúci týždeň. Do dnešného dňa sa však neozval. Za tovar aj prácu som zaplatil v hotovosti, celkovo 969 eur. Bohužiaľ, vystavený doklad o platbe je len na obyčajnom vytrhnutom papieri. Prosím o radu, čo by som mal robiť v takejto situácii. Ďakujem.

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

(odpoveď odoslaná: 28.01.2017)

Dobrý deň, vzhľadom na to, že ide o opakované objavovanie vád na zakúpenej veci a dodávateľ nedokázal ani po opätovných výzvach vady odstrániť môžete od tejto kúpnej zmluvy odstúpiť. Ide totiž o vady, ktoré robia vec neupotrebiteľnou. Odstúpením od zmluvy zaniká zmluva od počiatku a zmluvné strany si musia vrátiť vzájomne poskytnuté plnenia. Tzn. Vy im namontovaný kamerový systém a oni Vám zaplatenú kúpnu cenu. Ak by Vám zaplatenú kúpnu cenu nechceli vrátiť dobrovoľne mohli by ste sa vrátenia kúpnej ceny domáhať súdnou cestou. Vzhľadom na prístup dodávateľa by neprichádzalo do úvahy asi žiadne iné riešenie Vášho problému. Rovnako takéto konanie dodávateľa môžete oznámiť aj Slovenskej obchodnej inšpekcii, nakoľko v rozpore so zákonom nedošlo vo Vašom prípade k odstráneniu vád na predanej veci.


V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál




V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Reklamácia vád na novostavbe ?" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (4.969)
Všetky recenzie
Chatbot
Dobrý deň,
volám sa Lexana a som virtuálna asistentka. Nižšie vyberte, s čím chcete pomôcť.