Máte
otázku?

Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve


Online právna poradňa
Oblasť práva: Spoluvlastníctvo, Nitra

Otázka: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve

Dobrý deň, chcem sa spýtať. Sme štyria spolumajitelia rodinného domu po rodičoch. Jeden z bratov tam býva, ale dom sa zadlžuje a nie je udržiavaný. Poslali sme mu doporučený list s výzvou na uplatnenie predkupného práva. Rovnakú výzvu sme poslali aj druhému bratovi. Čo máme urobiť, ak sa v stanovenej lehote dvoch mesiacov nevyjavia a dvaja zo spolumajiteľov chceme tento dom predať? Ďakujem, s pozdravom.

Odpoveď: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve

Dobrý deň. Vaša otázka sa týka realizácie práv podielových spoluvlastníkov, a síce možnosti predať predmet spoluvlastníckeho práva.

 

Všeobecne k spoluvlastníctvu

Spoluvlastníctvo môže byť podielové a bezpodielové, avšak bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť len medzi manželmi (§ 136 ods. 2 Občianskeho zákonníka), a preto sa ďalší výklad bude týkať len podielového spoluvlastníctva.

Spoluvlastníctvo možno jednoducho charakterizovať ako spoločné vlastníctvo dvoch a viacerých subjektov k jednej a tej istej (spoločnej) veci. Pre spoluvlastníctvo je teda typická pluralita subjektov – spoluvlastníkov.

Vychádzajúc z uvedenej plurality subjektov – spoluvlastníkov možno rozčleniť vzťahy vznikajúce v rámci spoluvlastníctva na vzťahy:

1/ vnútorné – vznikajúce medzi samotnými spoluvlastníkmi navzájom a

2/ vzťahy vonkajšie – založené vzťahom spoluvlastníkov a tretím osobám.

Právna úprava občianskeho zákonníka pritom vychádza z vymedzenia podielového spoluvlastníctva ako spoluvlastníctva ideálneho, nakoľko výška spoluvlastníckeho podielu toho ktorého spoluvlastníka nezodpovedá konkrétnej reálnej časti spoločnej veci, ale miere, akou sa jednotliví spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak teda hovoríme o spoluvlastníckom podiele, rozumie sa tým tzv. ideálny podiel. Uvedenému zodpovedá aj konštantná rozhodovacia prac súdov.

 

Spoluvlastnícky podiel

Podľa ustanovenia § 137 Občianskeho zákonníka platí, že: „(1) Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. (2) Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké.“

Z citovanej právnej normy vyplýva, že spoluvlastnícky podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach, ktoré im vyplývajú zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.

Spoluvlastnícky podiel pritom možno vnímať v dvoch rovinách:

1/ ako vyjadrenie vlastníckeho vzťahu k spoločnej veci a

2/ ako vyjadrenie miery účasti spoluvlastníka na spoluvlastníckom vzťahu k spoločnej veci.

Ako už bolo uvedené, spoluvlastnícky podiel má charakter tzv. ideálneho podielu, čo znamená, že spoluvlastník nie je výlučným vlastníkom určitej hmotnej časti spoločnej veci. Z tohto dôvodu nemôže spoluvlastník previesť na iného určitú reálnu časť spoločnej veci.

 

Prevod spoluvlastníckeho podielu

Napriek tomu, že spoluvlastník nemôže na iného previesť reálnu časť spoločnej veci, neznamená to, že by so spoluvlastníckym podielom nebolo možné disponovať. Napr. v rozhodnutí Najvyššieho súdu Českej republiky sp.zn. 26 Cdo 2864/2000 bol vyslovený nasledujúci právny názor: „Ideální podíl na spoluvlastnictví nemovitosti má charakter samostatné věci; bylo-li smlouvou převáděno více spoluvlastnických podílů, posuzuje se právní osud jednotlivých podílů samostatně.“

Ideálny spoluvlastnícky podiel má teda takpovediac charakter „veci“, a preto môže byť predmetom občianskoprávnych vzťahov (okrem iného môže byť zmluvou prevedený na tretiu osobu). Prevod spoluvlastníckeho podielu na iného je však do určitej mieri limitovaný ustanovením § 140 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého platí, že: „Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

Vychádzajúc zo zadanej otázky vyplýva, že citované ustanovenie ste rešpektovali a ostatným spoluvlastníkom ste zaslali výzvu na uplatnenie ich predkupného práva. Z otázky je ďalej zrejmé, že máte vedomosť aj o ustanovení § 605 Občianskeho zákonníka, ktoré určuje, že: „Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok; ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná.

Rešpektujúc spomenuté zákonné ustanovenie, ak uplynie lehota dvoch mesiacov od ponuky na realizáciu predkupného práva, môžete s Vašim spoluvlastníckym podielom voľne nakladať a previesť ho na tretiu osobu.

V danej súvislosti je však nutné zdôrazniť, že previesť môžete len Váš spoluvlastnícky podiel na dome a nie dom ako taký. Ak sú dvaja spoluvlastníci za predaj spoločnej veci a dvaja proti, tak dom ako celok zrejme nepredáte, pretože v zásade niekoho nemôžete nútiť k tomu, aby uzavrel určitú zmluvu.

 

Záver

Riešením Vašej situácie môže byť zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. K zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva pritom môžete dospieť dohodou, ktorá však musí byť písomná, alebo, ak dohoda nebude možná, súdnou cestou.

Podľa ustanovenia § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka platí, že: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Citované zákonné ustanovenie pritom predstavuje základný právny rámec, na základe ktorého je možné zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo. V súdnom konaní má teda súd v zásade tri možnosti, ako zrušiť a vyporaidať podielové spoluvlastníctvo, a to:

1/ reálnym rozdelením spoločnej veci,

2/ prikázaním veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za náhradu alebo

3/ predajom spoločnej veci a rozdelením výťažku.

Pre úplnosť je však nutné poznamenať, že pre súd je záväzné aj poradie jednotlivých spôsobov vyporiadania, a preto k predaju veci môže dôjsť len vtedy, ak spoločná vec nie je deliteľná a ak sa spoločná vec neprikazuje jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za náhradu.

Trápi vás "Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve" a chcete pomôcť?

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



Podotázka: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, môj manžel a jeho sestra majú v podielovom vlastníctve dom - chalupu. Sestra svoju časť nezveľaďovala, zatiaľčo my sme si našu časť podstatne zveľaďovali. Ak by bola možnosť predaja celkovej chalupy, ako by sme spravodlivo rozdelili sumu z jej predaja? Ďakujem za možnú odpoveď.

Odpoveď: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve

(odpoveď odoslaná: 06.10.2023)

Dobrý deň,
z otázky vyplývam že dom - chalupa je v podielovom spoluvlastníctve, ktorú nehnuteľnosť zrejme na základe ústnej dohody ste si rozdelili na užívanie vy s manželom a jeho sestra.

Riešením v prípade predaja nehnuteľnosti pre spravodlivé určenie podielu na výplate kúpnej ceny je vyhotovenie znaleckého posudku súdny znalcom, ktorý v znaleckom posudku osobitne ohodnotí vaše investície do nehnuteľnosti a manžel by sa v podstate o toľko viac by ste sa podieľal na vyplatenej predajnej cene za nehnuteľnosť. Je otázkou dohody následne so sestrou vášho manžela predaj nehnuteľnosti a dohoda o podieloch na predajnej cene za nehnuteľnosť.

Zoznam súdnych znalcov nájdete na stránke Ministerstva spravodlivosti SR.


4,9 (4 969)
Všetky recenzie

Podotázka: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, sme tri sestry a zdedili sme rodinný dom. Chcela by som sa opýtať, či môže jedna sestra predať, prepísať alebo darovať svoj podiel bez informovania ostatných sestier. Ďakujem.

Odpoveď: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve

(odpoveď odoslaná: 10.07.2023)

Dobrý deň, ak ste nehnuteľnosť nadobudli dedením, potom vaša sestra ako podielový spoluvlastník môže svoj podiel predať alebo darovať svojim vlastným deťom a nemusí svoj podiel ponúknuť na predaj ostatným podielovým spoluvlastníkom, teda vám ako ďalším sestrám. Ide o to, že v tomto prípade sa vaše predkupné právo v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka neuplatňuje, lebo deti vašej sestry sú jej blízkymi osobami /citujeme/ :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."


Podotázka: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, vlastním byt spolu so sestrou, ktorý predávame od minulého roka. Osobne by som cenu znížila, pretože si myslím, že byt nemá hodnotu, ktorú si sestra predstavuje. Napriek tomu, už na to máme treťou realitku. Predchádzajúcu, ktorú som si vybrala ja, sme zrušili po troch mesiacoch a odvtedy sestra obsadzuje realitné kancelárie, ktoré podľa mňa pre predaj neurobili ani toľko čo prvá. Byt je však potrebné aj financovať, no to ju nejak nezaujíma. Keďže celá situácia leží na mojich pleciach a chcela by som už byt predať, chcem sa opýtať, či by som mohla predaj realizovať len za môj polovičný podiel, pretože takto sa zdá, že sa k riešeniu nedostaneme. Ďakujem.

Odpoveď: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve

(odpoveď odoslaná: 10.01.2023)

Dobrý deň, na Vami položenú otázku uvádzame, že realitná kancelária bez Vášho písomného súhlasu vyjadreného v písomnom splnomocnení s úradne overeným podpisom nemôže predať Váš podiel na byte, keďže predpokladáme, že zmluvu s realitnou kanceláriou podpísala iba  Vaša sestra.

Ak je situácia taká ako uvádzate v otázke, potom môžete Vašej sestre ponúknuť na predaj Váš podiel v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka za Vami uvedenú cenu s tým, že ak sumu nevyplatí v lehote do 2 mesiacov od ponuky, môžete Váš podiel predať cudzej tretej osobe /napr. aj realitnej kancelárii/.

Citujeme ust. § 140 Obč. zákonníka :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Odporúčam kontaktovať advokáta.

Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.


Trápi vás "Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, Ak jeden z manželov nadobudol počas manželstva nehnuteľnosť do výlučného vlastníctva na základe notárskej zápisnice, ako sa prihliada na príjem z predaja takejto nehnuteľnosti počas trvania manželstva? V prípade prenájmu výnos z prenájmu vstupuje do BSM. Ale ako je to, ak nehnuteľnosť, ktorú jeden z manželov vlastní výlučne, predá? Ďakujem.

Odpoveď: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve

(odpoveď odoslaná: 14.11.2022)

Dobrý deň, vo vami uvedenom prípade by sa jednalo len o transformáciu majetku, to znamená, že peniaze, ktoré by ste za kúpu nadobudli by sa stali vaším výlučným vlastníctvom a neboli by predmetom BSM. Ak by ste za tieto následne kúpili inú nehnuteľnosť aj táto by sa stala Vašim výlučným vlastníctvom za predpokladu, že by ste sa s manželom nedohodli, že ju nadobudnete do vášho BSM. Pokiaľ by ste však na kúpu novej nehnuteľnosti použili čo aj len v malej časti aj spoločné finančné prostriedky, nehnuteľnosť by sa už stala predmetom BSM. Potom by ste až pri vyporiadaní BSM mohli žiadať, aby sa Vám vrátilo to, čo ste zo svojho výlučného majetku vynaložili na spoločný majetok. 


Podotázka: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, chcem sa opýtať. S bývalým priateľom sme kúpili byt. On momentálne býva u svojej mamy a chce byt predať. Ja v tomto byte bývam v prenajme. Moja otázka znie: Môže ho predať, aj keď s tým nesúhlasím? Na liste vlastníctva sme obaja uvedení, každý vlastníme polovicu. Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve

(odpoveď odoslaná: 11.10.2022)

Dobrý deň,

byt bez Vášho súhlasu predať nemôže. V prípade hospodárenia so spoločnou vecou platí väčšinová zásada podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka:

O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.
 
V prípade, že disponujete podielmi v rovnakej veľkosti a neviete sa dohodnúť, tak by mal na návrh niektorého z Vás rozhodnúť súd. Vy však návrh nepodávajte nakoľko Vám súčasný stav vyhovuje, nech to rieši druhý spoluvlastník. Prípadne sa s ním môžete dohodnúť na odkúpení jeho podielu, aby celý byt patril Vám, ak to prichádza do úvahy alebo sa môžete tiež dohodnúť na platení nájomného, ktoré bude zodpovedať hodnote 1/2 podielu bytu Vášho bývalého priateľa.

V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál



Podotázka: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, chcela by som Vás požiadať o radu týkajúcu sa postupu pri predaji domu v spoluvlastníctve. Sme tri súrodenci - ja vlastním 4/6 podielu a moji bratia vlastnia po 1/6. Doposiaľ som sa o údržbu domu starala ja a taktiež som platila všetky účty súvisiace s domom. Z dôvodu zdravotných problémov nie som schopná sa ďalej o dom starať. S mladším bratom sme sa dohodli na predaji domu. Starší brat sa však zdráha a nereaguje na telefonáty ani na SMS, takže nevieme, aké je jeho stanovisko ohľadne predaja domu. Môžete mi, prosím, poradiť, ako v tejto situácii postupovať? Ak sa tento problém bude riešiť súdnou cestou, kto bude náklady na súdne konanie hradit? Ďakujem Vám za odpoveď.

Odpoveď: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve

(odpoveď odoslaná: 01.05.2022)

Dobrý deň,
určite odporúčam vec najprv vyriešiť mimosúdne. Je to rýchlejšie, jednoduchšie a hlavne lacnejšie. Súdne konanie v týchto veciach je "drahé", lebo sa platí súdny poplatok vo výške 6% z hodnoty požadovaného podielu. Pri niektorých nehnuteľnostiach sa jedná o tisíce eur.

Rovnako, ak by o predaji rozhodol súd, postupuje sa cez dobrovoľné dražby, kde sa málokedy dosiahne trhová hodnota nehnuteľnosti. Preto je z ekonomického hľadiska lepšie predávať nehnuteľnosť klasickým spôsobom.

Trovy súdneho konania znáša ten, kto súdny spor prehral. V tomto smere sa však začína objavovať právny názor, najmä v ČR, že ani jednu stranu nie je možné označiť za toho kto prehral a preto súdy ani jednej strane nepriznávajú náhradu trov a všetci si znášajú svoje trovy sami.


Trápi vás "Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, dva bratia sme zdedili nehnuteľnosť. Jeden z nás ju chce predať, druhý nie. Aké sú možné scenáre?

Odpoveď: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve

(odpoveď odoslaná: 01.05.2022)

Dobrý deň,
možnosti sú viaceré. Ak ten, kto nechce predať nehnuteľnosť môže odkúpiť podiel toho druhého. Tým zabráni predaju, druhý získa hodnotu svojho podielu v peniazoch. Ak to nie je možné napríklad pre nedostatok financií, tak to zrejme skončí s tým, že ten z bratov, ktorý nehnuteľnosť chce predať podá na súd žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. V súdnom konaní totiž súd môže nariadiť predaj nehnuteľnosti, aj keď s tým druhý vlastník nesúhlasí (no žiaľ tento vlastník nemá peniaze na vyplatenie ustupujúceho). Tu si však treba uvedomiť, že pri predaji skrz súd (dobrovoľnú dražbu) sa zrejme nikdy nedosiahne taká kúpna cena, ako by sa mohla dosiahnuť, keby sa bratia dohodnú a predajú to klasickým spôsobom.


Podotázka: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Predávame dom a sme dvaja vlastníci. Jeden vlastník si pre predaj najal realitnú kanceláriu a podpísal s ňou zmluvu o exkluzivite. Na základe ktorého paragrafu je možné túto zmluvu vyhlásiť za neplatnú? Ďakujem.

Odpoveď: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve

(odpoveď odoslaná: 12.08.2019)

Dobrý deň, 
z otázky vyplýva, že nehnuteľnosť  je v podielovom spoluvlastníctve a že jeden zo spoluvlastníkov podpísal dohodu s RK o sprostredkovaní predaja svojho podielu.
Poznamenávame, že bez ohľadu na obsah zmluvy s realitnou kanceláriou platí ust. § 140 Obč. zákonníka :
"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že aj pokiaľ by RK chcela predať podiel spoluvlastníka, svojho klienta, tretej osobe, musí ho Vám ponúknuť na predaj. 

V otázke sa pýtate ako namietať neplatnosť zmluvy o sprostredkovaní.

Právna úprava zmluvy o sprostredkovaní je uvedená v ust. § § 774 až 777 Obč. zákonníka a musí  zodpovedať ust. zákona č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho.
Exkluzivita všeobecne znamená, že predávajúci sa v určenej konkrétnej dobe zaväzuje, že vo veci predaja svojho podielu sa neobráti na inú RK.
V závislosti od tohto kde bola zmluva s RK uzatvorená či priamo v priestoroch RK alebo mimo jej priestorov napr. pri obhliadke nehnuteľnsoti, zmluva musí spĺňať stanovené náležitosti.
Ak zmluva bola uzatvorená mimo prev priestorov RK, RK bola povinná odovzdať spotrebiteľovi v listinnej podobe alebo so súhlasom spotrebiteľa na inom trvanlivom nosiči jednak vyhotovenie uzavretej zmluvy alebo potvrdenie o uzavretí zmluvy, ako aj potvrdenie o výslovnom súhlase spotrebiteľa a vyhlásení podľa cit. zákona, že RK môže začať s poskytovaním služieb pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy a vyhlásenie o tom, že spotrebiteľ bol riadne poučený resp. vyžiadať od spotrebiteľa predmetný súhlas s poskytovaním služieb pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy.

Otázkou teda je či súhlas spoluvlastníka s poskytovaním služieb  realiztnou kanceláriou bol daný písomne.

Ak súhlas s poskytovaním služieb pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy nebol daný, potom spoluvlastník ako klient môže od zmluvy s RK odstúpiť bez uvedenia dôvodu do 14 dní od podpísania zmluvy.
Samotná zmluva s RK musí spĺňať zákonné náležitosti a mnoho poučení pre spotrebiteľa ako klienta RK (cca 20). 

Preto ohľadom Vašej zmluvy nemôžeme uviesť viacej, základom však je to, či zmluva s RK  obsahuje povinné náležitosti vrátane poučení pre klienta podľa zákona o ochrane o ochrane spotrebiteľa.
Zmluvu nám môžete poslať na kontrolu, aby sme Vám vedeli presne poradiť podľa obsahu Vašej zmluvy.


 


Podotázka: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň. Chcel by som sa opýtať na situáciu mojej sestry. Byt, ktorý vlastní spolu s manželom, nadobudli pred manželstvom a každý z nich vlastní polovicu. Momentálne prebieha rozvod a ak súd manželstvo rozvedie, byt nebude súčasťou BSM. Ako sa v takom prípade rieši vysporiadanie bytu, ak moja sestra nechce predaj, ale jej manžel na predaji trvá? Má súd právo rozhodnúť v prospech muža a nútiť moju sestru k predaju bytu? Prípadne môže súd mojej sestre nariadiť vyplatiť manžela za jeho polovicu bytu? Existujú aj iné možnosti? Ďakujem.

Odpoveď: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve

(odpoveď odoslaná: 13.11.2018)

Dobrý deň, ak chce manžel byt predať, Vaša sestra má zákonné predkupné právo. To znamená, že manžel musí najskôr ponúknuť svoj podiel jej, ak ona nebude reagovať na ponuku do 2 mesiacov a nezaplatí kúpnu cenu, manžel môže predať svoj podiel inému kupujúcemu. 

Ak ale Vaša sestra nechce byt predať ani vyplatiť podiel jej manželovi, môže sa manžel obrátiť na súd so žalobou o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, nakoľko nikto nemôže iného nútiť aby zotrval v podielovom spoluvlastníctve. 

Ešte predtým je však potrebné, aby zaslal Vašej sestre písomnú doporučenú výzvu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Vo výzve by mal uviesť jeho návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva a konkrétnu sumu, ktorú by chcel, aby mu Vaša sestra vyplatila za jeho podiel. Ak Vaša sestra nebude súhlasiť s jeho ponukou, alebo sa nedohodnú na inej alternatíve, súd by Vašu sestru zaviazal na úhradu sumy vo výške trhovej ceny nehnuteľnosti (jej podielu). Súd bude v prvom kroku zisťovať, či je byt deliteľný. Byty obyčajne nie sú deliteľné.  V tom prípade potom bude posudzovať, či byt pripadne jednému alebo druhému zo spoluvlastníkov. Ak ho žiaden nebude chcieť, pristúpi k dražbe bytu.


Trápi vás "Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, rada by som prekonzultovala proces a právne riziko postupu pri kúpe domu. Sú známe problémy okolo tohto domu, konkrétne súdny spor (dve strany sa nedokážu dohodnúť na spoločnom predaji). Menšinový vlastník (žalovaný), ktorý má trvalý pobyt v dome, je súdom uznaný za predkupcu. Súdom je ako podmienka stanovené, že vyplatenie predkupcovi môže byť len formou notárskej zábezpeky. Predstavuje takáto forma zábezpeky riziko pre nás ako tretiu stranu? Obávame sa tiež o naše peniaze, ktoré by sme teoreticky poskytli predkupcovi (nemá peniaze na vyplatenie) na jeho meno. Aké veľké by bolo toto riziko? Máme tiež obavy, že sa spor bude naďalej naťahovať. Koľkokrát sa žalobca môže ešte odvolávať na súde, ak sa už dvakrát nedostavil na pojednávanie a teraz bude tretie pojednávanie?

Odpoveď: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve

(odpoveď odoslaná: 03.11.2018)

Dobrý deň, určite je to riziko, ale dá sa minimalizovať správnym nastavením notárskej úschovy. Peniaze budete poskytovať osobe oprávnenej z predkupného práva na základe zmluvy (predpokladám že zmluvy o pôžičke), prípadne, ak plánujete inú zmluvua, mali by byť stanovené podmienky za akých budú peniaze poskytnuté a aké bude proti plnenie (ak vôbec nejaké bude). Peniaze budú vložené do notárskej úschovy. Notársku úschovu môžete nadefinovať tak, že pokiaľ do určitého času nedôjde k vyplateniu peňazí (napríklad do troch mesiacov), notárska úschova zanikne a peniaze sa vrátia späť na váš účet). Pokiaľ dôjde k prevodu, peniaze budú prevedené na účet predávajúceho. Podmienky, za akých budú peniaze prepustené predávajúcemu, budú v notárskej zápisnici presne stanovené.


V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál




V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (4.969)
Všetky recenzie
Chatbot
Dobrý deň,
volám sa Lexana a som virtuálna asistentka. Nižšie vyberte, s čím chcete pomôcť.